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【大家さんからの御相談】

私が所有するアパートの入居者Ａさんは，毎晩，深夜１時ころになると，部屋の中で怒鳴り散らしたり，理由もなく１１０番通報したり，物を叩くような大きな音を出して騒いでいるようで，他の入居者や近隣住民の方から苦情が寄せられていて大変困っています。このような，近隣迷惑行為を行う賃借人を退去させることはできるのでしょうか？

なお，管理会社さんに作って頂いた賃貸借契約書には，特約で，①賃借人は本件建物内において近隣の迷惑となるような行為をしてはならない，これに違反して近隣と紛争が生じた場合は，賃借人の責任においてこれを解決するものとし，関係者の改善通告に従わない場合は，賃貸人は本件賃貸借契約を解除することができる旨，②賃借人が粗野又は乱暴な言動により，他の入居者に迷惑・不快の感を抱かせるおそれが明らかな場合は，賃貸人は賃借人に対する通知・催告を要せず，本件賃貸借契約を解除することができる旨，③本件賃貸借契約において，賃貸人・賃借人間の信頼関係が著しく損なわれたと認めた場合は，賃貸人は賃借人に対する通知・催告を要せず，本件賃貸借契約を解除することができる旨が定められています。

【弁護士のアドバイス】

１　裁判所の判断

上記のような事案で，東京高等裁判所平成２６年４月９日判決は，賃借人が，近隣住民等の雨戸の開閉，立ち話，子供の遊び声，飼い犬の鳴き声，室外機の音など，社会生活上日常的に発生する音に対して嫌悪感を示し，深夜に怒鳴り散らしたり，頻繁に匿名を装って警察に通報したり，保健所に連絡するなどしたこと，「犬の鳴き声がうるさい。損害賠償する。」等の警告文を記載した葉書やメモを近隣住民等の自宅のポストに度々投函したり，夜中に本件建物の玄関のドアや窓のシャッターを大きな音を立てて閉めるなどの迷惑行為を行ったこと等を認定し，これらの賃借人による度重なる近隣住民等に対する迷惑行為に耐えかねた近隣住民等が１６名の連名で区役所及び警察に対して善処を求める要望書を提出するに至り，更に本件建物の隣室の入居者が賃貸借契約を解約して退去し，その後１０か月以上にわたり空き室となり，賃料が受領不能となり，その隣室の新入居者を決めるために通常の賃料から減額することを余儀なくされたこと等を認定した上で，本件賃貸借契約の基礎となる賃貸人と賃借人との間の信頼関係は，本件特約が定める禁止行為に該当すると認められ，本件特約に違反する賃借人の近隣住民等に対する度重なる迷惑行為によって著しく損なわれ，完全に破壊されており，その回復の見込みはないといわざるを得ないとの判断を示して契約の解除を有効と判断しました。
２　借家人の近隣迷惑行為を理由とする借家契約の解除の有効性について
最高裁昭和５０年２月２０日第一小法廷判決・民集２９巻２号９９頁は，賃貸人が，シヨツピングセンターとするために一棟の建物を区分してこれを青物商，果物商等の店舗として各賃貸するにあたり，シヨツピングセンターの正常な経営維持のため賃貸借契約に特約を付し，賃借人が，粗暴な言動を用いたり，濫りに他人と抗争したり，あるいは他人を煽動してシヨッピングセンターの秩序をしたりすること等を禁止している場合において，賃借人が右禁止に違反して他の賃借人と争い，そのため賃貸人が，他の賃借人から苦情をいわれて困却し，そのことにつき賃借人に注意をしても，賃借人がかえつて暴言を吐き賃貸人に暴行を加える等の事情があるときは，賃貸借契約の基礎である信頼関係は破壊され，賃貸人は右契約を無催告で解除することができると判示しています。

その他，借家人による近隣迷惑行為を理由とする契約解除の有効性を判示したその後の下級審判決として，①騒音の出る若者向けのディスコとして店舗を使用した賃借人に対する解除の有効性を否定した東京地判平１６．１１．２９［平成１５年（ワ）第２６９６２号］本判例秘書登載，②深夜から明け方にかけて「バカモン，バカモン」等の意味不明のことを大声で言い続けたり，部屋の中の物を叩くような音を出したり，アパート空き地部分に壊れた自動二輪車等を放置した賃借人に対する解除を有効とした東京地判平１７．２．２８［平成１６年（ワ）第２１９３２号］本判例秘書登載，③アパートの共用廊下に食器，雑誌等のかなりの量の荷物を放置したり，隣室の玄関前で奇声を発するなどしていた賃借人に対する解除の有効性を否定した東京地判平１９．１．１２［平成１８年（ワ）第３９７５号］本判例秘書登載，④騒音の他に他の入居者に対し「お前か，グチグチ言っているのは，ぶっ殺すぞ」と言うなどした賃借人に対する解除を有効とした東京地判平１９．３．７［平成１８年（レ）第３４５号］本判例秘書登載等があります。

近隣迷惑行為を行う賃借人を退去させるためには，個々の迷惑行為を録音する，その度に１１０番通報する等して，迷惑行為を証拠化することから始めて頂くことになります。

賃借人の迷惑行為にお悩みの大家さんは，是非一度，東京都八王子市，不動産に強い中村法律事務所に御相談下さい。