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【大家さんからの御相談】

先日，賃借人のＡさんから，更新料支払の特約は消費者契約法に違反していて無効だから，これまでに支払った更新料を返還して欲しい旨の申入れがありました。賃貸借契約書には，「本契約を更新（法定更新を含む。）する場合，賃借人は，賃貸人に対し，更新料として新賃料の２か月分を支払う。」という条項が設けられていますが，それでも，私は，賃借人の更新料返還請求に応じなければならないのでしょうか？

【弁護士のアドバイス】

１　結論

本件では，賃貸人が賃借人に対して更新料を返還する必要はありません。

２　理由

上記の問題に関し，平成２３年７月１５日，最高裁判所は「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載された更新料条項は，更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がない限り，消費者契約法１０条にいう『民法第１条第２項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するもの』には当たらない」として，更新料の額を賃料の２か月分，更新期間を１年間とする更新料条項は有効と判示しました。

上記判決は，まず更新料の法的性質について，「賃料と共に賃貸人の事業の収益の一部を構成するのが通常であり，その支払により賃借人は円満に物件の使用を継続することができることからすると，更新料は，一般に，賃料の補充ないし前払，賃貸借契約を継続するための対価等の趣旨を含む複合的な性質を有する」と判示しました。

また，上記判決は，消費者契約の条項を無効とする要件として，当該条項が信義則に反して消費者の利益を一方的に害するものであることを定める消費者契約法１０条後段につき，当該条項がこの要件に該当するか否かは，（イ）当該条項の性質，（ロ）契約が成立するに至った経緯，（ハ）消費者と事業者との間に存する情報の質及び量並びに交渉力の格差，等を総合考量して判断されるべきであるとした上で，（イ）前述した更新料の性質に加えて，（ハ）一定の地域において更新料の支払をする例が少なからず存することは公知であることや，従前の裁判上の和解手続等においても，更新料条項は公序良俗に反するなどとしてこれを当然に無効とする取扱いがなされてこなかったことからすると，賃借人と賃貸人との間に，更新料条項に関する情報の質及び量並びに交渉力について看過し得ないほどの格差が存するとみることもできない，として，更新料条項の同条後段該当性を原則として否定しました。同条後段の要件につき，最高裁として（イ）～（ハ）のような具体的な考慮要素を示したのも本判決がはじめてといわれております。

３　ポイント

①　更新料条項は「賃貸借契約書に一義的かつ具体的に記載」しておくこと，及び，②更新料の額が賃料の額，賃貸借契約が更新される期間等に照らし高額に過ぎるなどの特段の事情がないこと（裁判所は，更新料の額が賃料の２カ月分程度であれば概ね有効と判断する傾向にあります。）の２点は十分御留意下さい。

賃借人から既払の更新料の返還請求を求められた場合や，現在使用している賃貸借契約書の書式に更新料条項が設けられていない場合には，お早めに，当事務所まで御相談下さい。当事務所は，八王子の不動産管理会社様から日々多くの賃貸トラブルの御相談をお受けしており，事例の集積がございます。是非お気軽に御相談下さい。