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【大家さんからの御相談】

私が所有する賃貸アパートの１室がいわゆる「振り込め詐欺」の金員送付先住所として警察庁等のＨＰに公開されてしまいました。

現在その部屋は空室になっているので，新たな入居者を募集したいと考えているのですが，入居者の募集にあたり，その部屋が振り込め詐欺関連の住所として警視庁等のＨＰに公開されていたという事実を賃借人となる方に事前に告知する必要はありますか？

物件内で自殺があった場合，物件が風俗店に利用されていた場合，近隣に暴力団事務所がある場合などについては，賃貸人はそれらの事実に関して告知義務を負うのでしょうか？

【弁護士のアドバイス】

１　裁判所の判断

上記前段の事案について，東京地方裁判所平成２７年９月１日判決は，建物賃貸借における建物の「隠れた瑕疵」には，建物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等を原因とする心理的瑕疵も含むとしたうえで，本件の賃貸借契約は事業用賃貸借契約であって，その主たる目的が事業収益の獲得にあることに照らせば，本件事務所に心理的瑕疵があるといえるためには，賃借人において単に抽象的・観念的に本件事務所の使用継続に嫌悪感，不安感等があるというだけでは足りず，当該嫌悪感等が事業収益減少や信用毀損等の具体的危険性に基づくものであり，通常の事業者であれば本件建物の利用を差し控えると認められることが必要であるとしたうえで，当該振り込め詐欺事件の公知性，Ｘの顧客が警察庁のホームページ等を確認したうえでインターネット取引を行うことの蓋然性，Ｘの本件事務所移転前後における売上の推移，本件事務所のその後の賃貸状況等を検討のうえ，本件事務所に隠れたる瑕疵があるとは認められないと判断しました。

上記裁判所の判断に従えば，居室が振り込め詐欺等の金員送付先住所に指定されていたとしても，これを事前に賃借人に告知すべき義務はないと判断されることになります。

２　その他のケース
マンション，居住用建物等の売買契約において，居室内で自殺した者がいた場合（大阪地判平２１．１１．２６判タ１３４８号１６６頁），焼死者が発生していた場合（東京地判平２２．３．８判例集未搭載），居室が相当長期間にわたって性風俗特殊営業に使用されていた場合（福岡高判平２３．３．８判タ１３６５号１１９頁），マンション建設用地の売買において近隣に暴力団事務所が存在する場合（東京地判平７．８．２９判タ９２６号２００頁）など，売買目的物の物質的ないし法律的な欠陥ではなく心理的要素に基づく欠陥がある場合についても「隠れたる瑕疵」に該当するとして瑕疵担保責任の成立を認め，また売主に契約上の告知義務違反を認めた判例が相当数存在します。

賃貸物件の管理を長期間されていると，実に様々な事が起きます。具体的事案について，告知義務があるかどうか迷うような場合には，東京都八王子市，不動産に強い中村法律事務所に是非一度御相談下さい。